פחת שלא נוכה בהשכרת דירה – יבוטל!
לא אחת אנו נתקלים בעת עריכת שומות של נכסים מסחריים במקרים בהם הפחת לא נתבע בניכוי באופן שוטף כנגד ההכנסות מדמי שכירות. שולם מס הכנסה מלא על דמי השכירות אך פחת מסיבה כזו או אחרת לא נוכה. עמדת מנהל מס שבח במשך שנים היתה נוקשה. הגם שלא נוכה פחת בשנה השוטפת הרי לצורך קביעת "שווי הרכישה" יש להפחית משווי הרכישה את הפחת שניתן היה לנכות. אולם' בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין בהם נקבע כי משלא נדרש הפחת לצורכי מס הכנסה, הרי אין לנכותו משווי הרכישה לענין חישוב השבח, שכן אז ימוסה רווח של קיים.
הנה לאחרונה הצטרף פסק דין נוסף ברוח דברים אלו. בפרשת חב' PIV ( וע' 57111-05-16) חברה זרה אשר בבעלותה דירת מגורים שהשכירה. התברר כי החברה לא הגישה דוחות שנתיים לפקיד השומה, לא שילמה מס חברות בגין ההשכרה, ומאידך לא ניכתה הוצאות. על אף האמור, ועדת הערר קבעה כי אין בכל אלה כדי שבעת מכירת הדירה ינוכה לה פחת משווי רכישת הדירה. עמדת מנהל מס שבח במקרה קיצוני זה היתה ברורה. אם לא ינוכה פחת בעת חישוב השבח הרי החברה נהנת פעמיים: גם לא שילמה מס הכנסה על דמי השכירות, וגם בעת המכירה תהנה ממס שבח מופחת. בית המשפט לא התרשם מטענה זו וקבע כי תכלית חישוב מס השבח אינה עונשית ואף אינה הרתעתית. התכלית הינה להטיל מס אמת על השבח שנוצר. מחדלה של החברה לדווח ולשלם מס אמת אינו משנה את היקף השבח שנצבר לה. שמורה לפקיד השומה הסמכות לנקוט נגד החברה בכל סנקציה בגין אי הגשת דוחות כדבעי ובגין אי תשלום מס חברות. סמכות זו אינה קשורה להליך חישוב מס השבח.
דירת מגורים שננטשה וניזוקה – עדין דירת מגורים שזכאית לפטור אסתר מנו ( וע' 200228-12-14)
במקרה זה דובר על בית מגורים חד משפחתי, דו קומתי הכולל גם מרתף בכרמל הצרפתי בחיפה. העוררת שהיתה בעלת 42/100 חלקים מן הבית הגישה למנהל מס שבח הצהרה על מכירת הבית ובקשה פטור. בקשה זו נדחתה על ידי המנהל שקבע כי בית המגורים ננטש וניזוק עד כי אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" על פי חוק מיסוי מקרקעין.
מתברר כי הנכס אכן ננטש על ידי הבעלים ובחלוף השנים אף פרצו פולשים לנכס וגרמו לו לנזקים. ההזנחה נבעה מסכסוך בין יורשים. בין המוכרת לבין אחיה. מנהל מס שבח סרב ליתן למוכרת פטור מן הסיבות הבאות: לנכס ניתן לפטר מארנונה בשל היותו נכס שניזוק, הוצא לנכס צו המכריז כמבנה מסוכן, אין חיבור חשמל ומים, אין חלונות, אין דלתות, הברזים פורקו, בארונות המטבח נותרו חלקים קטנים, הטיח מתפורר, על חלק מן הקירות רוססו כתובות צבע . למבונה גופא אין כל ערך.
העוררת מנגד טענה כי על פי התב"ע יעוד החלקה למגורים, קיים היתר למגורים, הנכס שימש במשך שנים רבות למגורים, עדין נמצאים בו מתקנים חיוניים: מטבח וחדר אמבטיה. לנכס המבונה קיים שווי כלכלי.
למרבה ההפתעה ועדת הערר הסכימה לראות בבית כעונה להגדרת "דירת מגורים". עיקר הדיון שקיים בית המשפט נוגע להגדרת התיבה "מיועד למגורים על פי טיבו" אשר בהגדרת דירת מגורים בחוק מס שבח. בית המשפט מציין את "גישת המתקנים" אותה גישה אובייקטיבית (נסמכת על פרשת כורש ע"א 668/82) אשר שלטה במשך שנים עד לפסק דינו של השופט ברק בפרשת ורה שכנר
( ע"א 2170/03). פרשת ורה שכנר מהווה קו פרשת המים. שם קבע השופט ברק כי יש לבחון שיקולים נוספים ולא להסתפק בבחינת התקיימות של המתקנים הפיזיים וזאת על מנת שמתן הפטור יעלה בקנה אחד עם תכליתו – "המבחן התכליתי". המבחן התכליתי עשוי להביא למסקנה כי גם נכס שבו רק חלק מן המתקנים הפיזיים יוגדר כדירת מגורים.
בית המשפט מציין גם את מבחן "הכדאיות הכלכלית" אשר למעשה בוסס בפרשת שכנר. דהינו, העלות המשוערת של השלמת החסר והחזרת הנכס לקדמותו כך שניתן יהיה לעשות בו שימוש סביר. מקום שהמבחן הכללי תומך בשיפוץ הנכס והשמלת החסר הרי הנכס יוגדר כ"דירת מגורים". לעומת זאת מקום שבו מוטב להרוס את הנכס ולבנות אחר תחתיו הרי אין מדובר בדירת מגורים.
על אף העובדות הקיצוניות במקרה דנן, מגיע בית המשפט למסקנה כי מדובר ב"דירת מגורים". אודה שלמיטב ידעתי, זה המקרה הקיצוני ביותר שבו בית משפט הכיר בדירת מגורים כ"דירת מגורים" לצורך מתן הפטור, זאת על אף מצבה הפיזי החמור והנסיבות הקשות. פסק הדין ניתן בתאריך 11.6.2018. מענין לראות אם מנהל מס שבח יגיש ערעור לבית משפט עליון על פסק דין זה.
פיצול השבח בין בני זוג – הוראה חדשה
לאחרונה פרסמה רשות המסים הוראה חדשה לפיה רשאים בני זוג לבקש במסגרת הדו"ח השנתי שהגישו למס הכנסה לפצל את השבח ביניהם ולחשב את המס הגיע מכל אחד מבני הזוג בנפרד. לצורך חישוב השבח המפוצל במס הכנסה נדרש היה לבצע במשרדי מיסוי מקרקעין פיצול של השבח בין בני הזוג בהתאם לחלקם בנכס הנמכר. לא עוד. על פי ההוראה החדשה וכחלק משיפור השרות, שונה תהליך פיצול השבח בין בני זוג כך שבעת הגשת בקשה לפיצול במסגרת הדו"ח השנתי יבוצע הפיצול ללא כל צורך בפניה למשרדי מיסוי מקרקעין.
חשוב לציין כי ההוראה אינה מתייחסת לשאלה מה הם המקרים בהם ניתן לפצל את השבח בין בני הזוג. בקליפת אגוז אומר כי עסקינן במקרים בהם הנכס רשום על שם שני בני הזוג. אולם, במקרים מסוימים הגם שהנכס רשום על שם בן זוג אחד בלבד ניתן לדעתי לבקש את הפיצול בין בני הזוג מכוח הלכת השיתוף ככל שתוכח. משרדי מס שבח מערימים קשים במקרים אלו אך ניתן לשכנעם.
יוער כי פיצול השבח בין בני הזוג יכול להביא להפחתת מס שבח, שכן כל אחד מבני הזוג יכול כך ליהנות ממדרגות המס המופחתות ומפריסה של השבח לתקופה של ארבע שנים לאחור.
אני ממליץ לעורכי דין שביצעו עסקאות עבור לקוחותיהם לבדוק אם הלקוחות זכאים לפיצול השבח בין בני הזוג, והאם הפיצול יכול להוביל להחזרי מס. נשמח לעמוד לרשותכם בענין זה
תשלום בביטקון בעסקת רכישת בית מגורים
לאחרונה קראנו ("גלובס" 21.6.2018) על רכישת בית מגורים בישוב היוקרתי כפר שמריהו מאיש העסקים אילן בן דב תמורת 70 מליון ₪. הדבר המסקרן בעסקה הוא כי 15% מן התמורה שולמה במטבע הווירטואלי ביטקוין. דומני כי מדובר באחת העסקאות הראשונות בישראל בהן משולמת תמורה במטבע וירטואלי בהיקף כה משמעותי. מענין לציין כי צד להסכם הינו בנק לאומי אשר בית המגורים מעוקל לטובתו ואפשר מהלך זה.
אני סבור כי מדובר בירית פתיחה בתחום עסקאות המקרקעין בישראל. תשלום במטבע וירטואלי במסגרת עסקת מקרקעין מעלה מספר תהיות בתחום המסים ובוודאי בתחום אופן ניסוח הסכם המכר וקביעת כספי הנאמנות. בהיבט המיסוי לדעתי הגם שבעסקה תשלום עתידי יעשה במטבע הביטקון הרי יש להתייחס לשוויו בעת העסקה עצמה, כלומר ביום החתימה על הסכם המכר. בנושא זה, מטבע זה אינו שונה מעסקה דולרית. מצד המוכר העושה שימוש במטבע וירטואלי, עצם השימוש במטבע הביטקון בעסקה מהווה מימוש החזקה. כלומר באם נובע לו רווח מן המימוש ( ביחס לעלות הרכישה) הרי עליו לשלם מס רווח הון בשיעור של 25%. באם הוא עוסק בתחום עליו לשלם מס הכנסה ויתכן כי גם מס ערך מוסף. הכל בהתאם לאופי ההחזקה של המממש במטבע הביטקון.
